Nous avons assisté le mardi 21 février à la conférence du site web leader de l’immobilier au Maroc www.MUBAWAB.ma avec plus de 1 million de visite par mois et une moyenne de 400 nouvelles annonces par jour, c’est le site immobilier le plus visité au Maroc. Sa mission est la mise en relation de toute personne à la recherche d’un bien immobilier, que ce soit en location ou en vente avec les particuliers et les acteurs professionnels du secteur. il offre aussi un accompagnement, des conseils, un service de qualité et un retour sur investissement assuré pour les opérateurs qui optent pour les services payants de Mubawab. Plus de 300 agences et autant de promoteurs immobilier lui ont fait confiance et parmi eux de grands opérateurs publics.
Le premier conférencier n’est autre que le fondateur du site. M. KEVIN GORMAND a commencé par cerner la problématique de la demande en logement au Maroc qui dépasse le million d’unité par an, mais qui fait face à une offre faible. L’État a bien tenté de booster la demande avec, par exemple, le crédit garanti par l’État Fogarim pour les logements à faible valeur, mais les résultats n’ont pas été à la hauteur des attentes. Le principal frein au développement des offres immobilières, outre la faible offre en crédit immobiliers, est la problématique du foncier jugé trop cher.
le marché est donc morose, mais 2019 s’annonce sous de bonne augures selon M. Gormand, car la consommation de ciment est repartie à la hausse et le segment du luxe se porte assez bien.
La conférence s’est orientée ensuite au vif du sujet : le digital et l’immobilier. Avec un premier constat : Au niveau mondial, 41% du marché des annonceurs est investi dans le digital. C’est deux fois plus que la proportion de montants réservés à la publicité dans les chaines télévisées. Au Maroc, 62 % de la population est connectée. Le téléphone est le premier vecteur. Ce qui dépasse notablement la moyenne mondiale qui est de 50 % de population connectée. Ce qui fait dire au conférencier que pour le Maroc, la vague du digital est inéluctable et s’abattra bientôt. Concernant le portail MUBAWAB.MA c’est plus de 80.000 transactions sur l’achat. Un volume conséquent qui a changé les habitudes de commercialisation. En effet, avant, le promoteur était surtout concurrencé par son voisin. Le digital a changé cette donne et le concurrent peut-être dans une autre zone géographique. Ce qui pousse les promoteurs à opter pour des stratégies innovantes et une analyse fine du marché pour se positionner correctement. Et c’est là où interviennent les plateforme d’annonce. En effet le digital permet un ciblage des prospects extrêmement fin ce qui permet ainsi un excellent retour sur investissement.
MUBAWAB.ma attire plus de 1 million de visiteurs mensuellement. M. GORMAND termine par ce constat édifiant : en attirant plus de 1 million de visiteurs mensuels intéressés par l’offre d’achat et de location de biens immobiliers, Mubawab.ma a constitué une base de données stratégique. C’est un véritable trésor de guerre qui est constitué ainsi continuellement et qui permet de comprendre la demande et les attentes des visiteurs du site. Ce qui peut être traduit en statistiques permettant aux opérateurs immobilier de faire des offres plus intéressantes collant au plus prés à la demande.
La conférence a continué avec l’intervention de maître JAD ABOULACHBAL, notaire à Casablanca. Il a commencé par expliquer les nouveautés de la loi de finance 2019 pour les aspects touchant à l’immobilier. Il y a tout d’abord la taxe sur les profits immobiliers. Avant 2019, les habitations principales étaient exonérées mais maintenant si la valeur du bien dépasse 4 million de dirhams le propriétaire devra payer 3 % sur la tranche supérieure à 4 million de dirhams. Il y a aussi la révolution de l’impôt sur le revenu foncier locatif qui n’a pas fini de faire parler d’elle. Pour résumer, il y a en effet un changement non seulement des taux mais surtout des modalités de recouvrement de cet impôt sur le revenu foncier locatif. Avant 2019, les revenus locatifs étaient déclarés par le bailleur avec un abattement de 40 % et un barème progressif. Avec la nouvelle loi de finance 2019, plus d’abattement, et plus de barème progressif. Il est remplacé par un barème proportionnel de 10% sur les revenus fonciers dont le montant annuel brut imposable est inférieur à 120.000 DH et de 15% au-delà. Le bailleur est exonéré si le revenu foncier annuel est en dessous de 30000 dirhams.
Avant 2019 les revenus fonciers étaient entièrement déclarés comme impôt sur le revenu. La surprise de 2019 : c’est le prélèvement à la source qui prévaut. En effet le locataire devient collecteur d’impôts même si c’est une personne physique. une exception toutefois. Si le bailleur le décide il peut revenir aux déclarations. Et dans ce cas il va donc se constituer un petit peu de trésorerie en attendant le paiement lors de la déclaration des impôts en mars de chaque année.
Les service des impôts on imaginé plusieurs sanctions si on ne joue pas le jeu.Toutefois si le locataire ne verse pas, c’est le propriétaire qui demeure redevable et des pénalités lui seront appliqués en cas de retard comme en cas de déclaration incorrecte.
Sur un tout autre registre l’inventaire en cas de décès était taxé à 1% quel que soit le cas. La nouvelle loi exonère les résidences principales de cette taxe.
Concernant les avances sur achat de biens immobiliers, elles étaient taxées avant à 1,5%. A partir de 2019, les impôts ont décidé d’opter pour un forfait de 200 dirhams. Les droits d’enregistrement demeurent applicable sur la totalité du prix du bien : avance plus complément.
Autre nouveauté pour les notaires, le décret relatif aux honoraires est sorti (les veinards!). En effet la loi 32-09 dans son article 15 stipulait que le montant des honoraires serai fixé ultérieurement par voie réglementaire. Six ans plus tard, le décret d’application est enfin arrivé pour éviter la concurrence impitoyable et la baisse des honoraires. Le décret fixe les honoraires entre 1,5% et 0,5% selon le type de bien. Maitre JAD rappelle à l’assemblée que l’essentiel des frais d’enregistrement ne sont pas ceux du notaire : en effet il y a 4% pour l’enregistrement 1,5% pour l’inscription.
Pour la fin de son intervention, Maître JAD ABOULACHBAL a permis à l’audience de connaitre quelques nouvelles dispositions fiscales innovante et pointues qui nous permettront de briller en société. Comme l’exonération sur des opérations immobilières qui comprennent plus de cent logements sociaux en milieu rural, ou l’exonération des organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Leurs bénéfices deviennent donc non soumis à l’impôt.
Gilles Blanchard, le dernier conférencier, est un baroudeur et un business angel réputé qui s’est spécialisé dans l’immobilier. Il commence son intervention par une boutade : la phrase la plus courante qu’il entend à chaque fois qu’il intervient dans un nouveau pays ou secteur de l’immobilier : “Ici c’est pas pareil !”
En effet, à chaque nouveau marché et dans chaque nouveau pays où il a opéré, les professionnels de l’immobilier lui clamaient toujours l’exception. Pourtant à chaque fois qu’on lui demandait d’intervenir et malgré les différences de segments et parfois de continents, il retrouvait avec peu ou prou les mêmes erreurs partout répétées !
M. Blanchard part du constat que le digital et le smartphone ont révolutionné la manière d’acheter son bien. En effet les promoteurs sont tous devenus à un pouce de distance l’un de l’autre sur les écrans digitaux. Le cycle de l’Immobilier avant internet comprenait la visite des agents immobiliers et les rondes dans les appartements, qui pouvait prendre jusqu’à 3 mois. Avec le digital, la phase de découverte dure plus longtemps. Vous devenez un expert du marché, vous musclez votre connaissance au point de devenir presque égal au professionnel. Cette phase a pour conséquence de cerner les besoins et le budget et de limiter drastiquement les visites. Le temps de prise de décision devient plus court.
M. Blanchard attaque ensuite un sujet qu’il maitrise parfaitement : celui du marketing digital appliqué à l’immobilier. Son constat est simple et pratique : ‘la réalisation d’une vente est proportionnelle au nombre de contacts et le nombre de contacts est proportionnel aux nombres de visites’. S’ensuit une série de conseils pratiques sur la mise en forme des annonces. En effet il se révèle que les plus sollicitées sont celles qui ont 2 à 3 photos avec une description bien élaborée.
Une autre donnée essentielle à ne surtout pas négliger : le temps de réponse. 78 % des consommateurs achètent auprès du premier qui répond. Les opérateurs qui répondent à la première minute parviennent à avoir le double de taux de conversion de prospects en client que ceux qui mettent 48 heures à répondre aux questions des internautes. M. Blanchard rappelle aussi un point clé de la vente en général : La confiance. Le dicton dit que la confiance ‘se gagne en goutte et se perd en litres’
Le conférencier oriente ensuite son intervention vers un sujet découlant d’un constat : il y a une irrationalité dans le fait que l’immobilier, qui est un achat conséquent et qui entraîne des bouleversements énorme dans la vie, est parfois moins réfléchi que le choix d’une chambre d’hôtel! En effet alors que le montant est dérisoire par rapport à l’achat d’un bien immobilier et que cette chambre d’hôtel ne sera utilisée que pour une nuit, on trouve dans les sites web une multitude d’informations avec des avis, des descriptions fleuves, des notations, des comparatifs…. En comparaison, l’achat d’une maison qui requiert, non seulement beaucoup plus d’argent, mais aussi un engagement avec le déménagement, les contrats… force est de constater que la prise de décision est faite avec relativement peu d’information.
Ce sympathique conférencier a clos son intervention avec les questions de l’assistance. Parmi les questions une en particulier a retenu notre attention. Elle posait la problématique des influenceurs dans le secteur de l’immobilier : est ce que c’est une tendance que l’on verra apparaitre tout comme elle est apparue dans d’autres secteurs? M. Blanchard, en parfait gourou connaisseur de son domaine a répondu que l’achat d’un bien immobilier est quelque chose de réfléchi, et que les influenceurs sont foison surtout dans des domaines comme la mode où il y a le levier de l’impulsion.
La conférence a été un réel moment intéressant. Nul doute que nous tâcherons d’être présent aux prochains événements de MUBAWAB, auquel nous souhaitons bonne étoile dans sa mission d’accompagner les acquéreurs et promoteurs de biens immobiliers qui ont choisit la voie du digital…et qui seront sans doute de plus en plus nombreux à le faire vu l’extrême professionnalisme que nous avons relevé dans les stratégies des opérateurs dans ce domaine, Mubawab en tête !
